今日は知り合いの不動産業者から物件を一つ紹介されました。

価格と立地とのバランスが非常に良いので買ってもいいかなというふうに考えています。

インバウンドも取れる地域なので民泊用に自分で運営することもできますし誰かに貸して運営してもらうということもできます。

取れる戦略の幅が広がるのはいいことですね。

ただ最初に見ていた時に見落としていたのが築年数。

築50年なので融資が引きにくいです。どうしたものかと思案しながら一日が終了してしまいました。

今日は調べていたら、紙ではなくプラスチック？のような素材でできている障子があることを知りました。

インバウンド向けに今用意している建物があるのですが障子の量が多くて外人さんに破られると嫌だなと思っています。

簡単に破られにくいという観点で非常にいいものの可能性があるので、今回はこれにしようかと思っています。

とても良い発見をすることができました。

本日福岡用の宿泊者の家電を考えていました。

シンプルなビジネス客を想定していましたが、それだとビジネスホテルとの競合があまりにも激しすぎるのでもっと楽しいおしゃれな方向に振った方が良いのかもしれないと考えていました。

もっともあまりにも変な方向に振り過ぎると、刺さる人は少なくなってしまうのでそれもまた難しいところです。

交通の便の良い立地であれば挑戦的にする方法もありますが、今回はそれほど良い立地ではないのある程度万人受けを狙う必要があるかと考えています。

まだ数日あるのでもう少し考えてみようと思います。

本日も経営者向けの勉強会に参加していました。

書けないようなポイントもあるので多くはかけませんが、ブログでも書いても問題なさそうな話として旅館業の改定ですね。

特に宿泊客の拒否ができるよになったのが大きな変更点です。

この点は私がここに書くよりも色々解説しているサイトがあると思うので詳細は書きませんが、特に重要だなと個人的に思ったのは、対応履歴の明確化と記録の義務、利用規約への記載と明確化、従業員への周知徹底この辺が重要になると思います。

ずっと決まらなかったお風呂場のタイルをどうするかを考えていました。

最終的には浴室と洗面所がガラス張りで広く見せるという仕組みをとっているので、洗面所と大きくテストの変わらないタイルにすることにしました。

ここに至るまでに高級旅館の洗い出しをしてみたり、稼働率の良い宿泊施設と色との関係性をデータで撮ってみたり、いくつかのアプローチで調べてみたのですがお風呂場の色と宿泊の稼働率はそれほど関係性がないようです。

割と高い部品になるので後から変えることもできなくはないですが、今回の選択はいい方に転ぶことを期待しています。

本日は経営者向けの補助金等の勉強会に参加してみました。

やはり経営者同士悩むのようなポイントは似たようなところがあって、今すぐ私がその場面に直面しなくてもそのうちに似たような場面に遭遇しそうな質問が飛び交っていました。

その場になってから考えたらいいという考え方もあると思いますが、未来がある程度予期していること。聞いたことがあるという場合では対応力に差が出てくると思うので根気強く今後もインプットしておこうと思います

今日は火災保険の更新がありました

東京海上があまりにも高いので一瞬加入しないことも頭をよぎるほどです。

来年はさらに１.3倍とのことなのでどうにもなりませんね。

チャフ損害保険という少し前のマイナーな損害保険会社に今回は加入することになりました。

比較すると保険料が1/2くらいになるんです。

今後更新がくる保険は軒並みこちらの会社に変更しようと思います。

本日は管理中の物件の振込作業です。

明細を作成して送信するという毎月のルーティンでありますが、件数が少ないこと、送られてくる明細の行が時々変わっていることもあってシステム化にはなじまない業務です。

件数が多ければシステムができるのかもしれません。

どこかのタイミングで効率化して行きたいと考えています。

今日は日中にとある建築会社の社長さんと話をしていました。

話の内容としては二点、昨日も投稿した建築基準法の新規の対応についてどのような影響があるかの意見交換です。ここはもともとしっかりした作りの会社さんなので今回の法改正についてはそれほど影響がないという結論に至りました。

もう一つが賃貸併用住宅について流行っているのではないかという情報交換です。

個人的に考える視点として伸びるなと思う要素とそれほど伸びないなと思う要素がそれぞれあるので書いていきたいと思います。

伸びる要素

以前よりも住宅に対して資産性を求める人が増えてきたこと、特にマンションは買った時の価格と最終的な売値の差額をすごい気にする方が増えた印象です。ユーチューバーとかでいろんな意見を話ししたり選び方や考え方を発信しているため、物件購入者側も同じような視点で考える方が増えている印象を受けます。

そうすると賃貸併用というのは人の力も使って資産作りをしていこうという話なので、今後検討する人が増えていくのではないかというようなことを考えています。

伸びにくい要素

伸びにくい要素の一つとして、まだまだマーケットのロットやパイが小さいということがあります。なので不動産会社がしっかり集客して販売していこうとすると、広告費と利益のバランスがとれないと思います。普通の住宅販売ですら押し売りのようにやらなければなかなかできが出ないのにさらにそこに投資要素を入れたお客さんを購入させてさらに利益を出すとなると相当な成約率を出さないといけないか何か他の特殊なロジックを組まないと買ってくれないと思います。

もう一つの要素としては、住宅選びはどちらかというと夢を追う作業であるのに対して、賃貸部分はいかに効率的にコストを抑えつつ収益を上げる設計をするかというところの視点が全く違うということです。私とか慣れてる人間が作るのであれば比較的サクサクできると思いますが、これを初めての方は一般の方に提案して納得してもらうためには相当な時間と手間がかかると思います。

ざっと二点ほど思うところを書いてみましたが集客の効率を向上させることができる。また意思決定までのプロセスを簡略化して容易に購入まで至れるように流れを作ることができれば賃貸併用でもバンバン販売していくことができるかと思います。

今度建築基準法が改訂になるようです。

ざっくり書きますと木造の２階建ても構造計算が必要になる。リフォームで建築確認が必要な時も書類提出が必要になるということらしいです。

細かい話が知りたい方はこちらのサイトがよくまとまっていてわかりやすいです。ご参考までに。

それで不動産賃貸オーナーの影響度を考えてみました。

まずは新築と中古の２分類。

・新築であれば建築コストが増加する。

　構造計算は専門の会社に依頼することが多いので、依頼する費用がかかる。

・実は雑でペラペラな建物を設定していたり、建築していた会社の建築コストが上昇する。

・ペラペラの建物を建てていた会社の受注ができなくなるので、その会社の倒産リスクが上昇する。

・基本的に木造念頭にした話なのでRCとかの場合はそれほど影響はない。

・大きくまとめると新築木造アパートの時の建築コストが増加する。特にローコスト住宅でやっていた会社の基準値が合致しない場合がありえるので、その時のコストが増加する可能性がある。

・中古の場合

増築する時に対象となるのでそれほど影響するパターンは多くない。

建ぺい率容積率に余裕があって建物を増やす時には影響がある。どちらかというと地方の話。

都内であれば建蔽率容積率を限界まで利用しているのでそもそも増築という話にはならない。

中古で増築するとしても建築確認のいらないサイズで増築を行って、工事を2回に分けるなどのテクニックを使う業者が出てくるかもしれませんね。そうすると一番最初よりどれだけ増えたかを基準に入ってくる未来が見えます。