この街がオープンしてから二ヶ月弱が経過しようとします。
そこでやってみて感じたことをまとめてみたいと思います。あくまでも箱根町に特化した内容なのでそこはご注意ください。
１，少し位稼働率が下がったとしても高単価を取りに行くべき
広めの物件が多いので清掃費や固定費が高くなる傾向があります。
低価格高回転をすると変動費が比例して上がってくるので思ったより利益が出ません経費率が50%を超えるということもあり得ると思います。あそこの宿はわりと予約が入っていて調子が良さそうだと思っていても実際の清掃費や光熱費を勘案するとそれほど利益が残ってなさそうです。
２，保有系のオーナーが多いのでりの目はガチガチにやらないと勝てない。
ほとんどのかたが保有して運営されているパターンが多いのでリノベーションに力をかける物件が多いです。東京都内に比べると明らかに物件の競争力が強いので中途半端なリノベをしただけの物件だと容易に市場から退場させられます。ばっちりリノベーションして高単価を狙っていかないと参入するだけの価値があまりないように感じます。
３，ちょっと綺麗にしたぐらいじゃどうにもならない
少しだけリノベーションした場合も試してみましたが正直単価が全然上がりません。どうせやるなら建てた方が早いかもと思えるぐらいがっつりやり込まないといけません。エアビーアンドビーになってる全部のリスニングを分析しましたがおそらく中央値と平均値の乖離がかなり激しいです。儲かる系はひたすら儲かるし儲からない物件は下の方で団子になってるような感じです。
いかに抜け出せる物件を作り込むかということが勝利のポイントだと思います。