本日はRC構造の物件の見学に行ってきました。

何をどうしてやっているかというのは有料セミナーだったので内容の守秘義務的な観点からも書かないでおこうと思います。

守秘義務に引っかからなそうな店で話をしようとすると一つはテンプレ、規定化をすることで業務の効率化を図るというところです。

帰りにいろいろ考えていたのですが何でもできるというような会社ほどコスト増になってしまうと思います。

つまるところよく例え出てくるのテレビの機能はそんなにお話も近いのかなと。

私はテレビにそれほどの機能を求めているので電源とチャンネルを回せると音量のボタンがあれば事足ります。

普段私たちがやってる業務はそれ以外の方も作ってないだろうかと言うことを考えていました

私の会社は弱小中小です

それであれば何でも出来るではなくて何か方を決めてそれに邁進したほうが結果的に早いのではなかろうかとそんなことを思いながら帰宅しました。

今日は大きく分けて二つの打ち合わせがありました一つは採用面接。もう一つが現状を運営しているなどの動画撮影です。

採用面接は今回初めてスタッフさんに任せてみました。内容としてはおおむね百点に近いと思っています。とりたてて目くじらを立てるって批判するような点は何もないのでこのままやって行きたいと思いますが、より100点を120点150点200点というふうにブラッシュアップして行くような仕組み作りをやっていきたいと考えています。

もっとも今後の課題として考えているのは不採用と採用の基準づくりが曖昧なところです。

どのようになったら不採用として確定するのかどのようになったら採用としていいのかというところがどうしても担当者レベルの判断となっています。では何かそれでいいという基準があるのか世界的に共通のフォーマットがあるかというと絶対ないのでかなり曖昧に恣意的な問題になっているのだなと言うふうに考えています。となれば会社としてどのような人材が欲しいのか欲しくないのかというところをトップダウンで決めていき基準として設定する必要があるのですがその辺がまだ人数が少ない弊社においては基準がはっきりしないままです。将来を見据えてどのような人がふさわしくないのかどのような方に来てほしいのかというところを見極めていきたいと考えています。

もう一つが現状運営している宿の撮影の打ち合わせです。二時間にわたってあれやこれやいろいろ話をしました。思ったより動画撮影というのは好きな時に取れないんだなというのが印象ですというのも緑がある時期にはり取ったほうがいいというところがあるので現状冬になってきますから次の撮影時期は4月ということになりました。今ある写真で特に不満を感じていのですがより良いというブラッシュアップをして行きたいと思ってモデルさんを入れての撮影を検討しています。簡単な動画撮影もするのですがそれを考慮するとなかなか難しい話なんだなというのが今回の打ち合わせでわかりました。次回以降似たようなことをするのであれば早め早めに相談して日程を確保して行きたいと感じました。

最近はマンスリーマンション向けの開拓を頑張っております

民泊とかを研究している仲間内で疑問になったのが下宿との境界線はどこなんだろうという話です。

結果的に下宿として認定される可能性はそれほど多くないのかもしれません。

ただ現実的なことを考えたときに旅館業として認定をくる可能性があるなというのはかなりリスキーであるというのが事実でわかりました。

特に分水嶺となりうるような基準が相当曖昧であるということ、厚生省が出している通知文が管理者の責任と生活の拠点であることという曖昧な基準を提示している以上現場判断となる時にそう担当者の恣意が発生する可能性があるなというところがリスクのポイントです。

つまるところ保健所の権限は各地方自治体に分権されているので一律的な基準を設定していないというところと各自治体の担当者によって考えることがそれぞれ異なるということもあって最終的にはそれぞれの自治体の保健所に確認してくださいという現場判断に丸投げのような状態となっています。

そして基準が曖昧な為担当者がやろうと思えばいくらでもできてしまうというところがリスクであって今回私がやろうとしてるところで言うといかに旅館業ではなく賃貸業であるというところの証拠集めと実態を作っていく必要があると感じております。

今日は箱根へ行ってます。
金融機関2件訪問、
物件見学2件です。
ついでに補充品も買い足して置きました。
金融機関は今後の事業拡大を視野に入れての開拓を目的としています。
特に箱根町中心の事業拡大を目標としているのでそれに向けてですね。

物件は買いたいものがあるのでそれを見てです。
どうもしっくりこない部分もありますが、満点の物件は無いですし、どこまで妥協するかですね。この点はもう少し精査しようと思っています。

本日は事業再構築の補助金が入金されたので繰り上げ返済してきました。
元々の融資が15年でした。
事業スタートまで1年経過して、繰り上げ返済したところ10年短縮され残り4年となりました。
年間の返済も問題なく返済できるレベルなのであと4年頑張ろうと思います。
宿泊業をやったことの無い会社に新規事業で融資してくれた金融機関や保証協会、補助金のおかけで大きな挑戦ができたので、有り難い限りです。
全体としては感謝ですね。
途中イライラすることあり過ぎて血圧180とかなりましたけど。

私が住んでいる家の近くに毎日のように捨て看が設置されます。
主にカラーコーンセットです。

ちなみに捨て看は逮捕される案件だと理解したうえで記載します。

これで、この捨て看を絶対許さないおじさんがいるみたいです。
いつもビリビリに破いて、カラーコーンを道路脇の茂みに投棄します。

さて捨て看おじさんが悪いのは当然として、捨て看絶対許さないおじさんは悪いのでしょうか。
この人がビリビリにすると紙があちこちに舞っていきます。またカラーコーンが茂みに投棄されます。
景観としてはもっと悪くなります。
そもそも不法投棄、不法設置したのほ捨て看おじさんだから許さないおじさんは悪くないのか、もっとひどくしたから悪いのか。

そんなことを考えながら月次の振り込みのため銀行に向かうのでした。

本日は福岡の宿泊所の戦略を考え直す時間をとっていました。

具体的に言うと宿泊人数の上限を増やすというところです。

これまで近隣への苦情や騒音などのことを恐れてワンルームに対して一名までという上限を設けていました。

ただこれが二名入居を認めると売り上げが倍ぐらいになるようです。

これのメリットは純粋に値段を倍にしたとしても宿泊する可能性があるので売上が上がりそう。

もう一つは光熱費が同じ一部屋だとしても温める量は一緒なので2人いたとしても温める量が一緒であれば熱効率が非常に良い。結果一泊に対する固定費が下がるので非常にコスパが良くなる。

ということで全然使ってないロフト部分があるのでそこに人が寝れるように調整していこうと思います。

11月13日日報　平均値を超えるのは大変

今日は箱根地区の宿泊所のデータをいろいろ眺めてみました。

新築の前はすごいリサーチしたのですが最近競合他社のチェックを少しさぼり気味でしたので改めてチェックした次第です。

結論としては平均値を超えていくのはなかなか難しいということです

だいたい平均値が5万円前後のところにあります。

4万円台になると一気に予約は入ってきますが、これが6万円近くになると一気に予約がガクンと減ってきます。

だいたいの宿はこの平均値の壁にぶつかることが多いようです。

そして私がやってる宿はこの平均値を超えられるかというと同じくぶつかってしまいました。

ここを越えていこうとすると別の付加価値をつける作業が必要そうです。

自社内で宅建試験合格を目指していたものの不合格者がいました。

来年に向けて何をすべきかメモしてみます。

１，落ちた直後から過去問はやり込まない。

２，理解をより深める。

３，関連事項を整理する。

１、過去問をいまからピークに持っていくこと自体を否定はしません。

もっともいまは試験不合格がわかって比較的テンションが高い時期です。

そのままのテンションを保ったまま１年は過ごせません。人間なのでテンションは上がり下がりがあります。なので２と３に書くことを優先したほうがいいでしょう。

２、理解を深める。

試験前は余裕がありませんが、制度目的を考えたりすることは重要です。そしてそれは今のうちしかできません。来年の７月くらいからはもうできないので、今しかやれないことをやるべきです。

どうしてそのような制度を設計したのだろうかとゆっくり思案することです。

これを行うメリットは、試験当日でよくわかりませんという問題に遭遇したときに制度の目的から考えるとそのような結論に持って行くはずないよねというような考え方をすることができるからです。

単純に〇か×かという考え方や覚え方をしていると少し事例をひねられたり過去問をうまく変えられると対応できなくなってしまいます。

制度を作った方の思考をトレースできれば試験当日にこれどっちだろうというふうに悩むような選択肢があったとしてもおかしな結論に持って行くことはなくなってきます

本番は四択ですので、そのうち二足ぐらいは過去問から切ることができることが多いです。残った二足をどちらにするかというふうに悩んだ時に制度趣旨から考えてより合致する方を選択することが出来ますこれにより正答率が上がるでしょう。実際この方法で私は試験当日２問ほど悩む問題がありましたがどちらも正解に持って行くことができました。

３，各制度関係の情報を整理することも大切です。

整理が遅れがちなのが宅建士に対する制限と宅建業者に対する制限をごちゃまぜに考えてしまうことやひとまず記憶した消しておこうというふうになっている事例です。

試験も近いのでなかなか整理する時間もなかったと思います。

基本的に宅建士は会社に雇われて仕事をするという念頭においていますので、宅建業者に対する規制のほうが厳しいです。なので色々な書類を整備したり管理しないといけないというのは宅建業者に対して多くありますが宅建士に対しては比較的そのあたりが緩くなっています。

情報の整理が難しいという方もいらっしゃると思いますが最近は宅建関係のユーチューバーの方も多いのでそのあたりの動画を一通りみてみることをお勧めします。

自分がわかっていそうな論点だとしてもほかの人が解説が入ったり別の切り口で整備されているので意外と参考になったりします。

私が合格したときはまだそこまでその手のユーチューバーは大きくなかったのであまり見ることはできませんでしたが、いくつかの動画を見ることでかなり頭も整理されて一気に点数が上がりました。

30テンちょっとからなかなか点数が上がらない人は一度見てみる価値はあると思います。