今日は宿のリピート施策について考えを巡らせていました。

リピート施策といってもいくつかの切り口があるなと思っています。

一つ目は泊まっていただいてから次の予約までの期限。有効期限を考えないといけないということ。

泊まっていただいてから一年以内はリピートが効くのか。チケットのようなものを発行して一回に限り割引がきくようにするのか。

リピートするとしてもその割引の方です。ブッキングから予約した人が次がエアビーアンドビーから予約しようとした時。エアビーアンドビーから予約した人は自社サイトから予約しようとした時。自社サイトで予約した人が次Aエアビーアンドビーから予約した時などいくつかのパターンが考えられます。

悩ましいのはこの導線で必ずしもその時適した設定をしているとも限らないというのが問題です。

過去の宿泊履歴と突合せをしてから割引をするとなるとどうしてもヒューマンパワーがかかって面倒くさいという部分が発生します。

自動的に割引するとなるとその割引の理想をどうするかという問題もあります。

よくあるクーポンコードを入力したら割り引かれるという方式もありますが、やるとしたらメールマガジンのように配信できるようにしていて優待割引を発行するという方法でしょうか。

割と私は優待チケットや割引券のようなものをなくしてしまうタイプなので、適宜送られてくる方がいいことはいいのですがあまりにも発酵しすぎると価値が下がってしまうような感じがしてあまり好きではありません。

自分がどう感じるかということも大事ですしお客様がどのように感じるかということも大切なのでもう少し深く考えていきたいと思います。

この街がオープンしてから二ヶ月弱が経過しようとします。

そこでやってみて感じたことをまとめてみたいと思います。あくまでも箱根町に特化した内容なのでそこはご注意ください。

１，少し位稼働率が下がったとしても高単価を取りに行くべき

　広めの物件が多いので清掃費や固定費が高くなる傾向があります。

　低価格高回転をすると変動費が比例して上がってくるので思ったより利益が出ません経費率が50%を超えるということもあり得ると思います。あそこの宿はわりと予約が入っていて調子が良さそうだと思っていても実際の清掃費や光熱費を勘案するとそれほど利益が残ってなさそうです。

２，保有系のオーナーが多いのでりの目はガチガチにやらないと勝てない。

　ほとんどのかたが保有して運営されているパターンが多いのでリノベーションに力をかける物件が多いです。東京都内に比べると明らかに物件の競争力が強いので中途半端なリノベをしただけの物件だと容易に市場から退場させられます。ばっちりリノベーションして高単価を狙っていかないと参入するだけの価値があまりないように感じます。

３，ちょっと綺麗にしたぐらいじゃどうにもならない

　少しだけリノベーションした場合も試してみましたが正直単価が全然上がりません。どうせやるなら建てた方が早いかもと思えるぐらいがっつりやり込まないといけません。エアビーアンドビーになってる全部のリスニングを分析しましたがおそらく中央値と平均値の乖離がかなり激しいです。儲かる系はひたすら儲かるし儲からない物件は下の方で団子になってるような感じです。

いかに抜け出せる物件を作り込むかということが勝利のポイントだと思います。

今日はいくつかのOTAサイトを見ていました。

箱根町は温泉街ですが温泉は必須なのかという疑問が前からありました。

それで結局必要なのかというところはそのサイトにくるお客さんの客層によりけりということが結論としてあります。

具体的には一休を選択するお客さんの客層は９９％温泉がありますし、bookingの客層は５８％です。airbnbだとほとんど温泉を気にしません。

つまるところどのような人が来るのかどのような年代が来るのか外人なのか日本人なのかということよりもさらに細かいジャンル分けがあるはずです。

そこに合わせた客室の設定やブランディングをして行く必要があると改めて感じました。

今日は事務スタッフさんが作っていただいてる収支表や稼働率表を細々と見ていました。

気づいたことは２点

１、福岡の宿泊の単価は安すぎる稼働率があまりにも高いのです。

　さっそく単価を引き上げて少し稼働率が落ちるように調整しました。少し単価を上げたもののそれでもまだ安いぐらいです。所有している物件だからできるようなものであって借入している物件だとここまでダイナミックにできないかもしれません。

２、運営して数か月経ってやっと正式な経費率が見えてきました。

電気ガス水道あたりが、正確な数値が出てくるのが遅れてしまうので収支計算の正確な数値を出すにはちょっと時間がかかってしまっています。

それがだいたい入力が終わって具体的な数字も見えてきました。

福岡の物件の方は比較的低価格帯でやっているということもあって経費率が非常に高いです。これは一番の単価が安すぎるというところにつながっていきます。福岡の物件はすべて民泊運営しているので180規制があるもの、現状の稼働率が70%から80%ぐらいなので明らかに安くしすぎました。

問題点はこれ以上あげようとするとガッツリ稼働率が下がって40%台になってしまう可能性があることです。非常に微妙なラインでかじ取りをしないといけないような感じなので気をつけながら運営して行きたいと思います。

世の中には１週間で受かったとか、直前追い込めば大丈夫とか、過去問は３回やれば後はテキスト読んでいました。みたいな天才型がいます。

私はそちら側ではないので何週も過去問やりました。何週したかは正確に覚えていませんが５~10週の間のはずです。

残りの日数も少ないのでやれることをお伝えすると

１、過去問は５年分は47~４９点取れるようにしてください。これは必須です。

２，６～１０年前の分はできる限りやってください。中途半端は良くないのでやり切れる分だけ年数を増やしてください。

３、予備校の模試問題は今すぐ捨ててください。正直いらない

たしか私は時間も少なくて直近７年か８年分やりこみました。

８年分だとして１問４肢前提だと４肢×50問×８年で1,600肢ありますね。

平均して年２問くらい意味不明の問題がまぎれるので4肢×２問×８年で64肢

64/1,600まで正答率を上げてください。

これで正答率９６％ですね。

本番当日に直すと４８点取れる実力があるはずです。

当日さらに８問分はケアレスミスとか、わからなくても４０点は確保できるので大体合格できますね。

私はこれで４２点か４３点＋５点の不動産会社免除分で合格です。自己採点ですけど。

これを読んでいる方頑張ってください。

洗剤買って、スポンジ買って、椅子が壊れた代用品を受け取って。監視カメラの充電して。

こんなことしていたら本来業務に集中できませんね。

現地で動ける人雇いたいのですが、中々いらっしゃらない。

採用のコツというかポイント知りたいです。採用の激戦区

今日は疲れたので短文です。

ここ数か月雇用する人が増えてきたので、組織づくりや評価制度に興味を持っています。

最近有名なのは識学さんに興味を持っています。

事務業務に多いふわっとした評価基準とその整合性をどのように取っているのか。

特に上司の匙加減や好き嫌い・相性で評価が分かれるのが、とても苦痛なタイプです。

識学さんで分かりが良いのが、客観性が高いので他の人から見ても公平性が保ちやすい点があると思います。

特にあったのが、一つ年次の高い先輩が出世のタイミングだったので、私より評価が低いはずなのに手心加えて＋１に加点されていたときです。また私もそのパターンでポイント加算して貰った年がありました。逆に気に入らない部下がいたからポイント最下位にしたわ。のような話も聞こえてきたこともあります。上司の匙加減であれこれ変えられるのが不満の温床だと常々思っていた点なのでやはり客観性は必要かと思います。

それで宿泊所の清掃にこれを加えるとなると時給とか清掃単価に反映が良いと思います。

よく「清掃をこなす」と表現されることがありますが、あれはとにかく最低限をやればいい。このような視点になっているからだと思います。

要は結果に責任を持たない。やれば後は知らないという無責任思考のなれの果てでしょう。

営業なら外に行ってお客さんとあえばそれで終わり、セールスもせずお茶飲んで帰ってきた。こんなところでしょうか。営業の仕事は売上を作ることですからそこに責任を持つべきです。清掃ならそのクオリティに責任を持つべきです。

では今回の本題で識学さんを導入すると時給や単価は口コミレビューに完全連動させるべきでしょう。

何時誰が清掃したのか。その結果何点を取得したのか。そこまでやらないとダメだと思います。

箱根町という温泉街で宿を経営していますが、温泉のウェイトは低い気がします。

理由は２つあります。

１、７月下旬に営業開始で３０人以上の予約がありましたが、温泉ですかという質問は１件だけ。つまり宿の部屋とか室内の雰囲気とかそっちが重視されて、温泉自体はそれほど必須項目でない可能性がある。

２、booking.comで検索して色々検索条件を変更しているが、人気の検索条件に温泉の項目はない。

口コミランクが高いこと、駐車場がある、wifi、大浴場、２４時間対応フロント、あとはコントロールできない要素でホテル・旅館・別荘のカテゴライズくらいで温泉がない

ということは弊社施設で上記のうちできるのは駐車場とwifiくらい。大浴場は建物の構造上できないし、２４時間人を張り付かせるわけにもいかない。ということで温泉設置はしない方向で考えます。